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Logement coopératif, Fontenay se lance

Le logement coopératif fait son apparition à Fontenay. On s’en félicite mais sait-on exactement de quoi il en retourne ? Une nouveauté ? Une découverte ?

Le principe est né dans les années 1970 avec cette idée de faire de l’habitat une pratique solidaire avec à base, un principe simple : dans chaque coopérative, les membres sont propriétaires collectivement d’un bâtiment dont ils louent les appartements individuellement. Chaque acteur ou foyer versant une mensualité à la coopérative correspondant au coût réel du logement qu’il habite. Cela permet à la coopérative de rembourser l’emprunt fait pour racheter ou construire l’immeuble et chaque décision se prend lors d’assemblées ouvertes à tous les membres de la coopérative. Dans ce modèle le propriétaire des logements étant la coopérative, celle-ci ne cherche pas à faire des profits ; ainsi, lorsqu'un coopérateur quitte son logement, il revend ses parts sociales (qu'il a achetées petit à petit, en versant un loyer à la coopérative) et celles-ci sont reprises par le futur occupant de l'appartement, au même prix. Ce qui met les logements à l'abri de la spéculation.

Le modèle a fait ses preuves dans divers pays depuis une quarantaine d’année et n’est en rien un concept à la mode… Notre pays accusant un grand retard se lance dans le développement de ce concept et à Fontenay-sous-Bois, la décision prise par notre équipe municipale s’inscrit dans cette nouvelle dynamique. Décidément nous voulons être une ville à vivre et échappons aux représentations de fossilisation caricaturale dans lesquelles notre opposition nous décrit.

Le modèle a donc fait ses preuves comme à Québec où il existe environ 1 200 coopératives d'habitation ! Comme en Suisse, les coopératives d’habitation (130000 ) représentent 8 % du parc immobilier, jusqu’à 20 % en ville. Et comme en Norvège, 650 000 citoyens vivent en coopératives.

Ces coopératives d’habitants sont donc un regroupement de personnes qui veulent un mode d’habitat différent en respectant des valeurs éthiques. Elles travaillent ensemble à la conception du projet puis vivent et gèrent l’habitation au quotidien.

Les « coopérateurs » ne seront pas propriétaires de leur logement, mais ils possèderont des parts sociales dans le bâtiment et seront locataires. Chaque mois, ils s’acquitteront d’un pourcentage des parts, des charges et d’une provision pour travaux. « L’habitant ne devient pas propriétaire de son logement et ne peut donc pas le transmettre, ni le revendre en dehors de la coopérative ; cela pour éviter la spéculation immobilière et permettre à des ménages à bas revenus d’accéder à une forme de propriété collective et non individuelle ».

Ils sont coopérateurs : ils souscrivent un certain nombre de parts sociales et bénéficient en échange du droit de participer aux décisions de gestion de la coopérative. Ils élisent les personnes qui gèrent la coopérative au quotidien, s’organisent pour la gestion et l’entretien des espaces communs. Ils sont copropriétaires de la société coopérative.

Ils sont locataires : ils paient chaque mois un loyer à la société coopérative, propriétaire de l’immeuble dans lequel ils vivent.

La SCI d'attribution est un moyen efficace de devenir propriétaire de son logement qui permet de faire baisser le prix de son acquisition d'au moins 25 %. Plusieurs candidats à l'accession à la propriété décident de se mettre "ensemble" pour faire construire un immeuble.

Ces coopératives portent une attention toute particulière aux aspects environnementaux dans la gestion et construction de leurs immeubles. D’un côté, maitrise énergétique et matériaux écologiques pour réduire la consommation et de l’autre, recours à des sources renouvelables pour la production de sa propre énergie. Résultat : de nombreux immeubles produisent déjà un tiers de leur consommation !

En Italie le modèle diffère. C’est le principe de l’auto-récupération qui consiste à faire collaborer coopératives d’habitat et collectivités locales pour transformer des immeubles abandonnés en habitats coopératifs et les intégrer au parc HLM public. Selon quelques études dans ces opérations au final, tout coûts additionnés, il apparaît que l’écart entre auto-récupération et réhabilitation classique est d'1 M€ environ pour cent cinquante logements créés, ce qui correspond à une économie d’environ 10 % par rapport aux réhabilitations traditionnelles.

Quand à notre pays le retard dans ce domaine est colossal en raison des spécifités des politiques nationale de logement où l’accès à la propriété est une priorité. Quelques rares projets coopératifs voient le jour depuis 2011 et particulièrement dans la région lyonnaise. Ces premières coopératives d’habitants, société non lucratives et socialement mixtes sont développés par des habitants qui conçoivent et gèrent les logements et es espaces partagés. La loi ALUR de 2014 leur donnent un statut légal et vient de se créer une Fédération Française des Coopératives d’habitants prévoyant pour l’avenir des groupes-projets français pour travailler avec des invités des fédérations d’autres pays où les coopératives d’habitants bénéficient d’une histoire plus longue. L’enjeu de ce développement est de créer des outils financiers permettant le développement des coopératives et d’obtenir de la part de l’État une égalité de traitement fiscal vis à vis des locataires ou des accédants. En Angleterre existe déjà la possibilité de constituer tout ou partie de son apport initial non pas en argent mais en travail (auto-construction) ainsi que le principe de gestion de fonds d’épargne pour coopératives d’habitants pour sécuriser leur montage et leur vie sur le long terme.

La dynamique entreprise à Fontenay – ville qui innove – est un exemple pour qu’à terme, une part croissante du parc de logement français puisse sortir de la logique spéculative, en substituant à la ségrégation urbaine actuelle une mixité sociale à l’échelle de chaque cage d’escaliers !

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En résumé le principe du logement coopératif c’est un logement où le coopérateur est locataire mais aussi propriétaire de parts sociales de la coopérative.

La coopérative est un outil de lutte contre l’exclusion et la spéculation immobilière.

Les coopérateurs montent ensemble un projet de vie.

La coopérative d’habitants permet la mutualisation de services et le partage d’espaces communs (buanderie, chambre d’amis, atelier de bricolage, garde d’enfants...).

Les projets ont une forte ambition écologique et ont pour objectif de réaliser des économies d’énergie sur le long terme.

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